Phnom Penh 2026 : immobilier et infrastructures, état des lieux pour un investisseur francophone

Le Cambodge revient régulièrement dans les discussions sur l'investissement en Asie du Sud-Est. Les arguments avancés sont souvent les mêmes : rendements élevés, prix accessibles, économie en croissance. Ces éléments sont réels, mais ils méritent d'être mis en perspective avec la situation actuelle du marché et les transformations infrastructurelles en cours, qui redessinent concrètement la géographie de la valeur immobilière dans le pays.

Voici un état des lieux factuel, à partir des données disponibles à mi-2026.

La situation économique générale

Le Cambodge affiche une croissance de 5 à 6 % par an en 2025-2026, selon les estimations de la Banque mondiale et du FMI — un niveau correct pour un pays émergent, en légère décélération par rapport aux 7 % d'avant-pandémie. La population est jeune, avec un âge médian de 27 ans, ce qui soutient une demande intérieure en développement.

Sur les investissements étrangers, les quatre premiers mois de 2026 montrent 146 projets approuvés pour un montant total de 2,5 milliards de dollars — un volume financier stable par rapport à 2025, mais avec une évolution notable dans la composition : la part de la Chine recule (de 56 % à 47 % entre le T1 2025 et le T1 2026), tandis que les projets d'infrastructure représentent désormais 33 % du total des investissements approuvés, contre 12 % un an plus tôt.

Sur l'ensemble de l'année 2025, 630 projets avaient été validés pour une valeur totale de 10 milliards de dollars.

Le marché immobilier : sortie de correction, retour à la stabilité

Le marché immobilier cambodgien a traversé une période de correction sévère entre 2020 et 2025. La combinaison de la pandémie, du ralentissement de l'économie mondiale et du retrait massif des investisseurs chinois — notamment après la crise du marché de Sihanoukville — a entraîné une baisse des prix et un excès d'offre persistant dans plusieurs segments, en particulier les condominiums haut de gamme.

En 2026, les indicateurs suggèrent que cette phase de correction est achevée. Les prix se sont stabilisés, la demande locative repart portée par le retour du tourisme et l'arrivée de nouveaux expatriés, et l'achèvement de grandes infrastructures redonne de la lisibilité aux investisseurs.

Les rendements locatifs bruts à Phnom Penh se situent entre 6 et 8 % selon les quartiers, pour des rendements nets de 5 à 7 % après charges et gestion locative. À titre de comparaison, Bangkok affiche des rendements nets de l'ordre de 4 à 5 %, et les grandes villes françaises autour de 2 à 3 %.

Les prix au mètre carré varient significativement selon les zones :

Dans les quartiers premium comme BKK1 ou Koh Pich, les prix oscillent entre 2 900 et 3 900 dollars par mètre carré, avec des rendements nets de 5 à 6 % et une bonne liquidité à la revente.

Dans les quartiers intermédiaires comme Chamkarmon ou Tonle Bassac, les prix se situent entre 1 600 et 2 300 dollars par mètre carré. Chamkarmon a enregistré une progression de 25 % sur les trois dernières années.

Dans les quartiers en développement comme Chbar Ampov ou Sen Sok, les prix restent entre 1 200 et 1 800 dollars par mètre carré, avec des rendements souvent supérieurs à 7 %, mais une liquidité à la revente plus limitée et un profil de risque plus élevé.

Un point de vigilance important : le marché des condominiums haut de gamme souffre encore d'une surabondance d'offre héritée de la période 2017-2020. La sélection du promoteur et la vérification de son historique de livraison sont des étapes critiques avant tout investissement sur plan.

Les trois grands projets d'infrastructure et leur impact immobilier

L'aéroport international Techo

Inauguré en décembre 2025, l'aéroport international de Techo remplace l'ancien aéroport de Pochentong, situé au nord-ouest de la ville. Le nouvel équipement, financé par la Chine et situé au sud de la capitale, peut accueillir jusqu'à 13 millions de passagers par an dans sa première phase, avec une capacité prévue de 45 millions de passagers à terme.

Ce déplacement géographique a des conséquences directes sur le marché immobilier. Les quartiers situés dans le couloir sud de la ville — Chbar Ampov, Chak Angre Krom, Meanchey — se retrouvent repositionnés en termes d'accessibilité et d'attractivité. Les analystes et les données de marché disponibles indiquent que les prix dans ces zones sont encore 20 à 30 % inférieurs à ceux de BKK1, avec des rendements locatifs supérieurs à 7 %.

À l'inverse, les quartiers historiquement valorisés en partie par leur proximité avec l'ancien aéroport — notamment Toul Kok — perdent cet avantage. Les perspectives à court terme dans ces zones sont plus incertaines, même si une reconversion de l'ancien site aéroportuaire pourrait créer de nouvelles opportunités à moyen terme.

Le canal Funan Techo

Le canal Funan Techo est le projet d'infrastructure le plus ambitieux engagé par le Cambodge depuis plusieurs décennies. Long de 180 kilomètres, il reliera Phnom Penh au golfe de Thaïlande en traversant les provinces de Kandal, Takeo, Kampot et Kep. Son budget officiel est de 1,7 milliard de dollars, financé dans le cadre d'un partenariat public-privé : investisseurs cambodgiens à 51 %, China Road and Bridge Corporation à 49 %.

La phase 2 de construction a démarré en 2026, avec des équipes mobilisées sur plus de 150 kilomètres de tracé. L'objectif officiel d'achèvement est fixé à 2028.

L'enjeu du projet est avant tout logistique et géopolitique : le Cambodge dépend actuellement du Vietnam pour son accès à la mer via le Mékong. Le canal permettra aux navires de cargo de rejoindre directement le golfe de Thaïlande, réduisant les coûts de transport et renforçant l'autonomie commerciale du pays.

Selon une analyse publiée par CBRE Cambodia, le canal devrait provoquer un déplacement de l'activité industrielle depuis l'ouest de Phnom Penh vers le sud et le sud-est, avec un développement attendu dans les secteurs logistique, industriel, et résidentiel abordable le long du tracé.

Plusieurs points de prudence méritent d'être mentionnés. Le chantier accuse des retards liés à des questions de compensation pour les populations déplacées le long du tracé, non encore entièrement résolues. Les tensions à la frontière cambodgienne-thaïlandaise en 2025 ont également pesé sur la planification. La date de 2028 reste l'objectif officiel, mais des analystes indépendants évoquent un risque de délai d'un à deux ans.

Le programme de ponts transfluviaux

Phnom Penh dispose actuellement de 7 ponts opérationnels sur le Mékong, le Bassac et le Tonlé Sap. D'ici 2030, trois ouvrages supplémentaires sont prévus, portant ce chiffre à 10.

Les données historiques sur ce sujet sont instructives. Le pont Russey Keo, construit en 2012, a été suivi d'une multiplication par trois des prix immobiliers dans son quartier sur une période de cinq ans. La hausse observée autour des nouveaux franchissements fluviaux à Phnom Penh est généralement de 20 à 50 % dans un rayon de 5 kilomètres dans les années qui suivent l'ouverture.

Le pont 8, entre Chak Angre Krom et Prek Pra sur le Bassac, atteignait 50 % d'avancement début 2026. Le pont japonais sur Chroy Changvar — une péninsule située entre le Mékong et le Tonlé Sap — est l'autre ouvrage suivi de près par les analystes immobiliers. Les prix dans ce quartier sont actuellement 30 à 40 % inférieurs aux zones riveraines comparables, une décote attribuée principalement aux difficultés d'accès actuelles.

Le cadre légal pour un investisseur étranger

Un étranger peut acquérir un appartement en copropriété au Cambodge en pleine propriété, dans la limite légale de 70 % des unités d'un même immeuble pouvant appartenir à des ressortissants étrangers.

L'acquisition de terrains ou de maisons individuelles en propriété directe n'est pas autorisée pour les étrangers. Deux mécanismes légaux alternatifs existent : le bail emphytéotique, d'une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans, et le Trust cambodgien, un dispositif introduit en 2019 permettant à des étrangers de détenir indirectement du foncier via une structure fiduciaire. En juillet 2024, 925 dossiers de trust étaient enregistrés pour un montant total de 1,47 milliard de dollars, dont 684 millions dans des trusts immobiliers.

Les frais d'acquisition à prévoir : 4 % de droits de mutation, 0,5 à 1 % de frais notariés, 2 à 3 % de commission d'agence. La taxe annuelle sur la propriété est de 0,1 % de la valeur estimée.

La vérification préalable du titre de propriété par un avocat indépendant basé à Phnom Penh est une étape incontournable. Des cas de perte financière liés à des irrégularités dans l'historique foncier ont été documentés sur ce marché.

Les principaux facteurs de risque

Plusieurs risques structurels doivent être pris en compte dans toute analyse d'investissement au Cambodge.

La dépendance aux capitaux chinois reste significative malgré son recul récent. Une détérioration des relations diplomatiques ou un retrait massif d'investisseurs chinois aurait un impact réel sur certains segments du marché.

L'instabilité régionale est un facteur à ne pas négliger. Un conflit armé avec la Thaïlande a éclaté en 2025, résolu par un cessez-le-feu en décembre. Cette situation a montré que le contexte géopolitique régional peut évoluer rapidement.

Le cadre juridique cambodgien, en amélioration constante, reste moins mature et prévisible que les systèmes juridiques occidentaux. La due diligence rigoureuse n'est pas une option.

Enfin, la réalisation des grands projets d'infrastructure dans les délais annoncés n'est pas garantie, comme le montre le cas du canal Funan Techo. Tout investissement fondé sur l'anticipation d'une infrastructure non encore livrée intègre un risque de calendrier qu'il convient d'évaluer explicitement.

Synthèse

Le marché immobilier cambodgien présente en 2026 des caractéristiques qui le distinguent de la plupart des marchés émergents de la région : des rendements locatifs élevés, des prix encore accessibles dans plusieurs quartiers, et des transformations infrastructurelles majeures en cours qui redistribuent les perspectives de plus-value selon les zones.

La principale lecture utile pour un investisseur est celle des infrastructures : les quartiers situés dans le couloir de développement sud (aéroport Techo), à proximité des nouveaux ponts (Chroy Changvar, Chak Angre Krom), ou le long du futur tracé du canal Funan Techo présentent des perspectives de valorisation que les données historiques sur des projets similaires tendent à confirmer.

Ces opportunités s'accompagnent de risques réels — juridiques, géopolitiques, et liés aux délais d'infrastructure — qui nécessitent une analyse approfondie et un accompagnement professionnel local avant toute décision d'investissement.

Sources : Conseil pour le Développement du Cambodge (CDC), Le Petit Journal Cambodge, CBRE Cambodia, CamboJA News, Khmer Times, Nomad Lawyer, Investisseur Globetrotteur, Immobilier Cambodge, Rumavi, Banque mondiale.